LAUDO DE AVALIAÇÃO RURAL

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2.1.8 – Método para avaliação das Terras Nuas

Para avaliação das Terras Nuas aplicaremos o “MÉTODO COMPARATIVO”, recomendado pela norma NBR – 8799/85, que requer expressa caracterização de cada um dos elementos que contribui para formar a convicção do valor do bem impondo ainda assegurar-se a confiabilidade, dos elementos utilizados e dispensar-se a tais elementos, um tratamento de homogeneização que possibilite conferir aos mesmos, equivalência financeira, no tempo e também equivalência de características físicas.

Em particular no que diz respeito às características físicas, devem ser observadas entre outras, as seguintes:

Acessibilidade;

Tamanho;

Distância a rodovia principal;

Distância a cidade mais próxima;

Classe do uso dos solos – observando-se o relevo e estrutura do solo e potencialidade de cultivo;

Disponibilidade de água;

Disponibilidade de Energia elétrica.

Para tanto realizamos um levantamento por GPS topográfico, onde confeccionamos um mapa de localização e levantamento de classes de uso dos solos do imóvel rural avaliado, para que baseados no referido levantamento pudéssemos utilizar os fatores de depreciação dos valores de terra nua conforme tabelas a seguir, respaldados nas normas de avaliação:

As terras nuas serão avaliadas pelo “Método Comparativo” consubstanciado nos valores pesquisados conforme demonstrado no anexo II, e com base em outros fatores relacionados e descritos a seguir:

a capacidade de uso das terras ( Escala de Norton);

b. tipo de solo e condições de acesso (Tabela Mendes Sobrinho);

Escala de NORTON – No Brasil, de longa data vem sendo utilizado o critério de classificação de NORTON, segundo o qual as terras são agrupadas em oito categorias distintas, conforme a capacidade de uso e da potencialidade de geração de rendimentos, descritas a seguir:

Classe I – Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação e melhoramentos. São terras muito boas, sob todos os aspectos.

Classe II – Terras cultiváveis, com práticas simples de conservação. São terras boas, podendo exigir drenagem e apresentar baixa fertilidade.

Classe III – Terras cultiváveis com problemas sérios de conservação. São moderadamente boas, apresentando um ou mais fatores restritivos de uso.

Classe IV – Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios problemas de conservação. São terras que apresentam como fatores restritivos de uso, declives íngremes, crosão severa, pedregosidade, drenagem muito deficiente e baixa produtividade.

Classe V – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptáveis em geral para pastagens e reflorestamentos, sem necessidades de práticas especiais de conservação. São terras que não se prestam para culturas anuais, podendo apresentar baixa fertilidade, encharcamento permanente e afloramento de rochas.

Classe VI – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptáveis em geral para reflorestamentos, com práticas simples de conservação.

Classe VII – Terras adaptadas, em geral, para reflorestamento, com práticas complexas de conservação e, conseqüentemente, exigindo severas restrições de uso.

Classe VIII – Terras impróprias para culturas, pastagens e reflorestamentos, podendo servir como abrigo silvestre e para fins de armazenamento de água. São formados por terrenos íngremes, afloramentos rochosos e áreas costeiras.

Tabela de MENDES SOBRINHO: A tabela seguinte, elaborada pelo engenheiro Octávio Teixeira Mendes Sobrinho associou, na horizontal, o tipo de terras segundo a Escala de Norton, descrita anteriormente, e, na vertical, às condições de acesso aos centros de abastecimento e consumo de seus produtos (tabela a seguir), permitindo obter os valores das terras nuas, segundo a capacidade de uso e acesso. A posição (1), do quadro seguinte, é considerada a de melhor situação valorativa, ficando as seguintes em ordem decrescente.

SOLO-Classe

ACESSO

I

100%

II

95%

III

75%

IV

55%

V

50%

VI

40%

VII

30%

VIII

20%

Ótimo 100%

100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

Muito bom 95%

95%

90%

71%

52%

47%

38%

28%

19%

Bom 90%

90%

85%

67%

49%

45%

38%

27%

18%