Parcelamento do solo urbano

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Em sentido afirmativo, tem-se o posicionamento de Hely Lopes Meireles, in verbis:

"‘Loteamentos especiais’ estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".[3]

Haroldo Guilherme Vieira Fazano se filia ao posicionamento do saudoso doutrinador, afirmando a viabilidade legislativa municipal:

Diante da celeuma criada, entendo perfeitamente legítima a postura municipal no sentido de legislar de forma complementar visando atender aos anseios dos munícipes.

(...)

Contudo, como já mencionado, os municípios possuem competência para disciplinar a matéria por força do que dispõe a Lei Federal nº 6.766/79 (artigo 1º, parágrafo único), combinado com o Decreto-lei nº 271/67 (artigo 7º).[4]

Em sentido oposto à permissão do loteamento fechado, argumenta-se que o loteamento, nos dizeres de José Afonso da Silva, é “atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado”[5].

E a consequência disso seria o direito conferido aos cidadãos de usufruírem, de forma livre, justamente tais áreas, independente de nelas residirem. É o quanto afirma Roberto Barroso:

A nova realidade urbanística resultante da implantação do loteamento, como é óbvio, afeta à Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária e toda a gama de serviços públicos de infra-estrutura da cidade.

Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietários de unidades imobiliárias dos loteamentos, deve-se reconhecer, mesmo, a existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade. O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos.[6]

José Afonso da Silva ainda afirma que:

“(...)os tais “loteamentos fechados” juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo”.[7]

E José Afonso da Silva ressalta, também, que mesmo a norma municipal padeceria de vício insanável, acaso visasse tratar de forma de instituição de condomínio, na medida em que não lhe cabe legislar sobre Direito Civil[8].

Na mesma linha, Diógenes Gasparini adentra a seara do Direito Administrativo e afirma a ilegalidade do ato administrativo que eventualmente permita a sua instituição:

“Não se subsumindo tais “loteamentos” ao regime do Código Civil e não se submetendo aos ditames da Lei de Condomínio, não se tem como legalizá-los. O nosso ordenamento jurídico, pelo menos até o momento, não os acolhe e a atividade administrativa para autorizá-los não se legitima, dado que não está a presidi-la o princípio da legalidade”.[9]

É visível o conflito entre o interesse (legítimo) de alguns, ante o recrudescimento da violência urbana (principalmente), e o direito coletivo de uso das áreas públicas de um loteamento.

À vista desse conflito – cotidiano e de necessário tratamento – cabe exercício hipotético, admitindo-se ad argumentandum tantum a existência/validade de Lei Municipal permitindo/validando loteamentos fechados. Nesse caso, sucederia o seguinte questionamento: já que não se trataria da espécie disciplinada pelo artigo 8º da Lei Federal nº. 4.591/64 (inexistindo áreas comuns), como se daria o custeio/regramento das áreas públicas submetidas ao uso exclusivo?

Essa dúvida possui especial relevância. Os fatos levados à apreciação do Poder Judiciário dão conta da existência dos tais loteamentos fechados – ainda que constituído sem o devido respaldo normativo.

Os Tribunais Pátrios enfrentaram esse tema, decorrendo daí posicionamentos distintos, seja a favor[10], seja contra[11].

E, mesmo junto ao Superior Tribunal de Justiça, a tese de que o proprietário de lote beneficiado pelas atividades custeadas por associação dos moradores do referido loteamento estaria obrigado a contribuir obteve guarida:

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes.

(STJ - AGRESP 490419, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 30/06/2003, pág. 248)

LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESPESAS COMUNS. RECURSO ESPECIAL COM BASE NA ALÍNEA “C”. – Não-cumprimento das exigências previstas nos arts. 541, parágrafo único, do CPC, e 255, § 2º, do RISTJ. Dissonância interpretativa indemonstrada. – Cabe ao proprietário de imóvel integrante