O dolo na alienação de imóveis

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A doutrina a luz do Código Civil, traz algumas classificações e espécies sobre o dolo. Quanto à extensão dos seus efeitos no negócio jurídico, o dolo poderá ser: principal ou acidental. Dispõe os artigos 145 e 146 do referido Código que:

Art. 145. Os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

Art. 146. O dolo acidental só obriga à satisfação das perdas e danos, e é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria realizado, embora por outro modo.

O dolo conceituado no artigo 145 mencionado é o dolo principal, essencial e determinante. Ou seja, o dolo é a essência do negócio jurídico celebrado, sem o qual ele não se teria concluído.

Os elementos que tornam o dolo principal na visão de Espínola são:

- Finalidade de levar o declarante a praticar um ato jurídico;

- Gravidade do artifício fraudulento utilizado; e

- O artifício como causa da declaração de vontade.[5]

Já o dolo acidental disposto no artigo 146 do código civil, é aquele em que o negócio seria realizado embora de outro modo. A esse respeito, Maria Helena Diniz diz que:

“o dolo acidental ou dolo incidente é o que leva a vítima a realizar o negócio, porém, em condições mais onerosas ou menos vantajosas, não afetando sua declaração de vontade, embora provoque desvios, não se constituindo vício de consentimento, por não influir diretamente na realização do ato, que se teria praticado independentemente do emprego de artifícios astuciosos”[6].

Dessa forma, somente o dolo principal poderá anular o negócio jurídico, enquanto que o dolo acidental só obriga à satisfação das perdas e danos.

Segundo a doutrina, o dolo quanto ao conteúdo poderá ser classificado como:

a) Dolus bonus (dolo bom): consiste naquele dolo tolerável, caracterizado pelo exagero sobre as qualidades de um bem. Esse tipo de dolo não induz a anulabilidade do negócio jurídico, pois é um comportamento lícito muito utilizado no comércio em geral.

b) Dolus malus (dolo mau): é aquele exercido com o propósito, a intenção de enganar alguém e causar prejuízo. É desse dolo que o Código Civil regula, determinando que é um defeito do ato jurídico, podendo provocar sua anulabilidade.

Outra classificação importante sobre o dolo é quanto à atuação do agente que poderá ser: a) positivo ou comissivo; ou b) negativo ou omissivo.

O dolo positivo ou comissivo conforme disposto por Barros:

“é o artifício astucioso que consta de ação dolosa, ou seja, é o dolo por comissão em que a outra parte é levada a contratar, por força de artifícios positivos, ou seja, afirmações falsas sobrea a qualidade da coisa. Exemplo: captação de testamento, cotação falsa da bolsa de valores para induzir alguém a adquirir ações”.[7]

O dolo negativo ou omissivo está definido no artigo 147 do Código Civil, como o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado. Provando-se que, sem a omissão, o negócio não se teria celebrado, podendo ser pleiteada a sua anulação. Este dispositivo está respaldado no princípio da boa-fé, que deve nortear todos os negócios jurídicos.

Segundo Sílvio Venosa, são requisitos do dolo negativo:

- Intenção de levar o outro contratante a se desviar de sua real vontade, induzindo-o a erro;

- Silêncio sobre circunstância desconhecida pela outra parte;

- Relação de essencialidade entre a omissão dolosa intencional e a declaração de vontade;

- Omissão do próprio contraente e não de terceiro.[8]

E por último, como exceções à regra, o dolo poderá ser proveniente do outro contratante ou de terceiros, estranho ao negócio. O Código Civil a esse respeito, dispõe em seus artigos que:

Art. 148. Pode também ser anulado o negócio jurídico por dolo de terceiro, se a parte a quem aproveite dele tivesse ou devesse ter conhecimento; em caso contrário, ainda que subsista o negócio jurídico, o terceiro responderá por todas as perdas e danos da parte a quem ludibriou.

Art. 149. O dolo do representante legal de uma das partes só obriga o representado a responder civilmente até a importância do proveito que teve; se, porém, o dolo for do representante convencional, o representado responderá solidariamente com ele por perdas e danos.

Art. 150. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio, ou reclamar indenização.

Dessa forma, os artigos mencionados trazem o dolo de terceiro e o dolo de representante. Sendo importante as suas definições.

- Dolo de Terceiro: somente ensejará a anulação do negócio jurídico se a parte a quem aproveitou desse negócio, tiver o conhecimento ou devesse ter. Se o beneficiado pelo dolo de terceiro não adverte a outra parte, está tacitamente aderindo ao expediente astucioso, tornando-se cúmplice. Sendo assim, no dolo de terceiro se a parte a quem aproveite dele tiver ciência, o negócio é anulável. Mas se este não tiver ciência, o negócio não é anulável, mas o lesado poderá pedir reparação por perdas e danos ao autor do dolo.

- Dolo de Representante: o artigo 149 distingue a representação legal (por decisão judicial da tutela ou curatela) da convencional (por procuração pública ou particular). Portanto, em se tratando de dolo do representante legal, o negócio jurídico poderá ser anulado se a causa for determinante, e o representado responderá civilmente até a importância do proveito que obteve. Mas se o dolo for do representante convencional, ambos (representante e representado) irão responder solidariamente por perdas e danos, pois e o negócio poderá ser anulado.

- Dolo de ambas as partes: o artigo 150 deixa claro que as partes que tiverem pactuando o negócio jurídico (exemplo: contratante e contratado) agirem com dolo, não poderão requerer a anulação deste, a norma proíbe trazendo como fundamento o princípio que veda a alegação da própria torpeza em juízo (nemo propriam turpitudinem allegans).

Após encerrar as definições gerais sobre o dolo, adiante