UMA ANÁLISE DO MERCADO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO NOS ÚLTIMOS OITO ANOS

...

Por último, sendo as responsáveis pela concessão do crédito, fator decisivo para promover a expansão do setor imobiliário, estão as instituições financeiras.

Para alguns pesquisadores, a expansão imobiliária originou-se em função de uma série de fatores conjunturais, que foram iniciados no governo do ex-presidente Fernando Henrique Cardoso e consolidados durante o período dos governos Lula e Dilma. Esses fatores estão alicerçados na estabilidade dos preços e na queda na taxa de juros, conforme aponta Mendonça (2012). Poderíamos ainda citar o expressivo aumento na oferta de crédito induzida pelo governo, mediante o uso de seus bancos públicos, como um dos fatores que contribuíram para a expansão do setor.

- Objetivo

Através de modelos econométricos e tendo como variáveis independentes: crédito, renda per capita na região analisada, unidades vendidas e índices macroeconômicos, pretende-se com essa monografia, estudar as razões e possíveis consequências da elevação nos preços dos imóveis no estado de São Paulo ocorrida nos últimos anos.

Por meio dessa análise, buscaremos entender se existe correlação entre as variações dos preços dos imóveis e de seus insumos, além de identificar se houve descolamento entre a evolução do preço destes insumos e dos demais produtos com o intuito de verificar se houve inflação de custo.

Buscaremos entender se houve um descolamento entre a evolução da renda e a variação dos preços dos imóveis. No caso de obtermos uma resposta positiva, nosso objetivo será entender qual a dimensão dessa diferença e se ela pode ter sido ajustada através do crédito.

Em resumo, temos por objetivo analisar se o atual cenário é sustentável sob a ótica da demanda e se haverá compradores suficientes para que os preços possam se manter ao menos nos patamares elevados dos dias de hoje. Outras hipóteses são que a alta dos preços pode ter sido desencadeada em função do problema do déficit habitacional ou pode ter acontecido devido à especulação dos agentes demandantes. Temos como objetivo também, delinear se a alta de preços ocorreu devido à uma política monetária expansionista, que ocasionou a redução da taxa de juros e o aumento no volume dos financiamentos concedidos pelos bancos estatais, proporcionando assim tal aumento na demanda por imóveis e, por consequência, o aumento dos preços.

- Justificativa

Nosso trabalho surge devido à relevância do setor da construção civil para os diversos agentes do país: mercado financeiro, empresas do setor, Governo e a população de modo geral.

Relacionaremos a evolução dos preços dos imóveis com a evolução da renda das pessoas residentes na região analisada. Buscaremos entender se houve uma relação direta entre a evolução dos preços e da renda, fato este que poderia justificar tal aumento na demanda.

Nosso objetivo é analisar as variáveis que possivelmente possam estar influenciando nesse movimento de alta dos preços ocorrido no mercado imobiliário, assim como no recente movimento de retração nas vendas, nos preços e nos lançamentos por parte das construtoras.

Buscaremos identificar se o ocorrido é um ajuste, se é sustentável ou se fora ocasionado por algum fator exógeno e pode vir a agravar a recessão pela qual o Brasil passará nos próximos anos.

A importância em se identificar uma bolha, seja ela em qualquer mercado, está ligada à possibilidade de antecipação dos agentes de modo a se prepararem e tomarem as medidas necessárias em busca de evitar um possível rompimento, no caso do mercado imobiliário, destacamos ao menos três agentes envolvidos: comprador, construtora e o agente financiador do crédito.

Com uma bolha de ativos identificada prematuramente, dado que os agentes tomem algumas providências, aumenta-se a possibilidade da economia não sofrer as consequências de um estouro futuro, como uma acentuada crise financeira.

Assim, visaremos responder algumas perguntas: existe uma bolha imobiliária no mercado de imóveis residenciais no Estado de São Paulo? Isto é, os imóveis estão custando mais do que realmente valem e, portanto, seu preço virá a cair de forma a se ajustar? Outra pergunta a ser respondida é sobre o que determinou essa escalada nos preços: qual a participação do governo na alta dos preços, devido à queda da taxa básica de juros?

Entendemos que um estudo aprofundado sobre esse assunto se faz necessário, pois, o rompimento de uma bolha traz consigo diversas consequências, como: queda na atividade econômica, desemprego, redução da renda e da qualidade de vida de modo geral. Entendemos que esse efeito pode ser amenizado caso haja um diagnóstico correto dos motivos de uma bolha e a adoção de medidas eficientes pelo Governo, antes que ela venha a estourar.

- REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

A literatura disponível a respeito do tema tenta relacionar a formação de uma bolha com a nossa atual conjuntura, baseando-se em: indicadores, eventos, fatores presentes em bolhas do passado e modelos econométricos. Embora hoje existam modelos estatísticos sofisticados e ferramentas computacionais bem desenvolvidas, a previsão de uma crise ou de uma bolha em um dado mercado está longe de ser eficiente. Diante desse fato, se faz necessário o contínuo estímulo à pesquisa sobre o tema, principalmente para que autoridades e participantes do mercado possam melhorar suas decisões, ações e expectativas.

A seguir relataremos estudos promovidos por diversos pesquisadores, indicando as premissas tomadas e suas respectivas conclusões.

De acordo com D’Agostini (2010), o excesso de liquidez promovido pelo Federal Reserve, a título de estímulo para a recuperação da economia Norte Americana, pautado na injeção de dólares através da recompra de títulos do Tesouro, pode ser considerado o elemento decisivo para a formação de bolhas nos países emergentes, incluindo o Brasil. Para ele, o fato de os Estados Unidos manterem uma taxa de juros baixa no curto prazo, considerando ainda as dificuldades fiscais enfrentadas por vários países pertencentes à Zona do Euro, além das altas taxas de juros praticadas por países emergentes, entre eles o Brasil e a África do Sul, contribuíram para que boa parte desses recursos fossem alocados em ativos de renda variável, mercado imobiliário, renda fixa além de apreciar as moedas desses países em relação ao dólar. Fato que corrobora com a conjuntura analisada neste estudo, visto que o “boom” imobiliário