IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

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IMÓVEL

Trata-se de uma construção em alvenaria, padrão normal, pé-direito de 3,00 m, em regular estado de conservação, construída sobre um terreno com testada de 30,00 m voltado para a Rua do Comércio e profundidade de 20,20 m, com área total de 606,00 m². A edificação é constituída de 02 pavimentos, sendo dividida em: pavimento térreo (comercial) e pavimento superior (comercial), totalizando uma área construída de 392,00 m².

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METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS

O presente trabalho seguiu as diretrizes da NBR 14653, norma que visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, sendo utilizado o Método Evolutivo, no qual o valor do terreno foi estimado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e o custo de reprodução das benfeitorias pelo Método da Quantificação de Custo.

O Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O Método Evolutivo consiste na avaliação do terreno urbano somado ao valor do custo da reconstituição depreciado da benfeitoria nele aplicada e esta soma multiplica-se pelo Fator de Comercialização (FC), que é a razão entre o valor de oferta do imóvel pelo valor da avaliação.

O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, onde são pesquisados imóveis assemelhados, com características intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística. A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. Este método identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Para o cálculo do valor da benfeitoria, utilizou-se o Método da Quantificação de Custo, que é identificado pelo custo de reedição da benfeitoria sobre o terreno. Este custo pode ser apresentado por orçamento ou então pelo CUB, de acordo com a tipologia e seu padrão construtivo. Para este trabalho foi utilizado o CUB de dezembro/2016 do seguinte projeto padrão: CSL-8 (Comercial Salas e Lojas – Padrão Normal. Portanto, multiplicando-se a área construída pelo Custo (R$/m²) do CUB enquadrado de acordo com a vistoria de campo, obteve-se o valor de reedição da benfeitoria no estado novo. Sobre o valor de reedição da benfeitoria no estado novo, aplicamos a depreciação, ou seja, a diminuição do valor em função do decréscimo de sua utilidade devido ao uso normal e estado de conservação. Para este fim, empregamos a Tabela de Ross-Heidecke, consagrada por sua utilização no meio da engenharia de avaliações, usando um fator K tabelado de depreciação baseado na idade em porcentagem da vida útil e o estado de conservação da benfeitoria. Neste trabalho foi estimado o tempo de vida útil aproximado de acordo com a tipologia do imóvel avaliando. Já o estado de conservação e sua idade aparente ficou estabelecido por análise do imóvel e sua vistoria à campo.

Desta forma, a composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido a partir do valor de mercado do terreno, acrescido do custo de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciadas em função dos efeitos do desgaste físico e do obsoletismo funcional e com a consideração do Fator de Comercialização, representado pela vantagem (ou desvantagem) financeira que uma benfeitoria já pronta tem sobre uma a ser construída, dado a rentabilidade e viabilidade do investimento.

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VALOR DO TERRENO

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TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO

O tratamento dos dados, cálculos e identificação do resultado deste trabalho avaliatório foram efetuados com o auxílio de software para avaliações de bens por estatística inferencial e regressões múltiplas.

VT = R$ 475.300,00 (Quatrocentos e setenta e cinco mil e trezentos reais).

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CUSTO DAS BENFEITORIAS

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CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (vrb)

O método da quantificação do custo é utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou pela elaboração de orçamento.

VRB = R$ 532.700,00

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CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS COM A DEPRECIAÇÃO POR ROSS-HEIDECKE (VB)

Tabela 1: Tabela de Ross-Heidecke.

Idade em

% de Vida

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

a

b

c

d

e

f

g

h

2

1,02

1,05

3,51

9,03

18,9

33,9

53,1

75,4

4

2,08

2,11