Títulos Imobiliários

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A Lei n11 4.380/64 afirma que tal negociação das letras dependerá da própria forma adotada, urna vez que elas poderão ser ao portador ou nominativas (art.46). No primeiro caso, sua transferência ocorreria por simples tradição, isto é, pela simples entrega do documento. No segundo caso, a circulação poderia ser feita de duas formas: (a) pela alteração do livro de registro de letras imobiliárias, com a consequente anotação no certificado ou com a emissão de novo certificado; e (b) pelo endosso em preto do título, o qual deverá ser averbado no livro de registro de letras imobiliárias.

A opinião majoritária da nossa doutrina é no sentido de admitir todas as formas de negociação previstas pela Lei n11 4.380/64.2 Rubens Requião e Maria Bemadete Miranda, por sua vez, só admitem que as letras imobiliárias adotem a forma nominativa. A nosso ver, a razão está com a segunda opinião, porquanto a Lei n118.021!90 proibiu a emissão de título que visavam à captação de recursos sob a forma de título ao portador ou nominativo-endossável. Assim sendo, as letras imobiliárias serão necessariamente títulos nominativos e, nessa condição, sua propriedade

será verificada sempre no livro de registro de letras imobiliárias. Admite-se o endosso em preto para a transferência, desde que devidamente averbado no livro de registro.

Letra hipotecária

As letras hipotecárias são títulos emitidos por instituições financeiras, autorizadas a conceder créditos hipotecários, representando promessas de pagamento garantidas por créditos hipotecários. Não representam o crédito hipotecário em si, mas um instrumento de captação de recursos garantido pelo crédito hipotecário.

Mais uma vez, trata-se de um instrumento muito similar às debêntures e, por conseguinte, às letras imobiliárias. Tais títulos são regidos pela Lei n11 7.684/88.

Emissão

As instituições financeiras que são autorizadas a conceder créditos hipotecários precisam de recursos para o desempenho da sua atividade. Tais recursos poderão ser próprios ou de terceiros. Neste último caso, podem advir de diversas fontes, inclusive da captação junto ao público, por meio da emissão das letras hipotecárias. Quem as adquire concede recursos ao emitente e passa a ter um direito de crédito pelo valor nominal, correção e juros, como uma forma de investimento.

Trata-se de um instrumento muito similar ao das letras imobiliárias, representando por um lado um instrumento de captação de recursos e, por outro lado, uma alternativa de investimento. Todavia, a emissão aqui é mais ampla, vale dizer, as letras imobiliárias são emitidas apenas por sociedades de crédito imobiliário, já as letras hipotecárias são emitidas por sociedades de crédito imobiliário, por bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário e pela Caixa Econômica Federal (CEF).4 Além disso, nas letras hipotecárias o risco é ainda menor; uma vez que há uma garantia real sobre créditos hipotecários de titularidade do emitente.

As letras hipotecárias não transferem créditos hipotecários, mas apenas os dão em garantia. O titular da letra hipotecária tem um direito de crédito contra o emitente, e não um crédito hipotecário. Caso esse direito de crédito não seja satisfeito, o titular da letra poderá receber os créditos hipotecários a ela vinculados, diminuindo bastante o risco de inadimplência.

Há uma boa margem de segurança, uma vez que o valor total dos recursos obtidos por meio das letras hipotecárias não poderá ser superior ao valor do total de créditos hipotecários da emitente. Outrossim, as letras deverão ter vencimento inferior ao dos créditos dados em garantia. Deverá também ser mantido um controle extracontábil que permita a identificação dos créditos caucionados. Em reforço, poderá ser estabelecida ainda garantia pessoal adicional concedida por outra instituição financeira. A letra hipotecária poderá ser emitida sob a forma cartular ou escriturai. Neste último caso, ela funcionará como uma espécie de conta corrente de titularidade do beneficiário. Caso ela seja emitida fisicamente, deverá ser feito um certificado.

Requisitos

Em todo caso, a letra hipotecária deve conter os seguintes requisitos (Lei nº 7.684/88- art. lº, § 2º):

• o nome da instituição financeira emitente e as assinaturas de seus representantes;

• o número de ordem, o local e a data de emissão;

• a denominação Letra Hipotecária;

• o valor nominal e a data de vencimento;

• a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, da atualização

monetária e dos juros;

• os juros, que poderão ser fixos ou flutuantes;

• a identificação dos créditos hipotecários caucionados e seu valor;

• a identificação do beneficiário.

Mais uma vez, os requisitos servem para identificar o título e para qualificar

os direitos que ele assegura. Assim, é essencial a denominação letra hipotecária,

bem como o número de ordem, o local e a data da emissão. Além disso, é fundamental

identificar o valor que se promete pagar, bem como os juros e a correção

incidentes sobre tal valor. Também é fundamental a identificação do vencimento

(no mínimo 180 dias- Circular ng 1.393/88 Banco Central), da periodicidade de

pagamento dos juros, bem como do local e da forma do pagamento.

Outrossim, devem ser identificados os sujeitos intervenientes no título, com

a qualificação e a assinatura do emitente, que irá representar a declaração de

vontade que faz nascer a obrigação. De outro lado, há que se identificar também

o credor da obrigação. Por fim, devem ser identificados os créditos caucionados

que representarão a garantia