Anotações de Coisas II

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Decorrem da elasticidade do conceito de propriedade, que possui diferentes atributos, os quais podem ser separados temporária ou definitivamente. Os direitos reais podem incidir sobre a substância do direito de propriedade, retirando do proprietário o uso, posse e disposição, ou sobre o valor do direito de propriedade, quando se destinam à garantia de um crédito.

2.1 Classificação dos direitos reais em coisa alheia

Os direitos reais em coisa alheia podem ser classificados em:

a) De gozo;

b) De garantia;

c) De aquisição (particularidade do direito brasileiro).

a) Nos direitos reais em coisa alheia de uso, gozo e disposição, o que se tem é o proprietário privado de alguma forma de exercício dos atributos inerentes à propriedade em favor de outra pessoa. Abre-se mão de um desses atributos em favor de um terceiro. São eles: superfície, servidão, usufruto e habitação. A essas cinco situações foram acrescidas mais duas pela Lei n. 11.481/2007, no art. 1.225 do CC/2002, nos incisos XI e XII: concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão do direito real de uso. Assim, são sete direitos reais de gozo no direito brasileiro. Em todos eles, alguém é proprietário de um bem, mas em todos os casos vai faltar algum dos atributos, o qual foi transferido a terceiro.

b) Os direitos reais em coisa alheia de garantia são direitos reais, acessórios a relações obrigacionais e que existem para conceder ao credor uma garantia que vai além do patrimônio genérico do devedor. São três: hipoteca, penhor e anticrese. Direitos reais de garantia atribuem ao seu titular, credor em relação obrigacional, poderes sobre a coisa pertencente a outrem (o devedor ou terceiro), para garantir a satisfação do crédito.

c) Os direitos reais em coisa alheia de aquisição consistem no poder de adquirir propriedade alheia, independentemente de manifestação de vontade do proprietário, em vista de um acordo prévio ou por disposição legal. Esse direito consiste em uma retirada do direito de dispor. O proprietário, que normalmente pode dispor, fica impedido de dispor pela existência de um prévio direito real de aquisição. Por ser real, o proprietário, se eventualmente quiser dispor do bem, contrariando a esse direito, o ato de disposição pode ser invalidado, não se tratando apenas de uma pretensão indenizatória. Exemplos: Direito do promitente comprador (art. 25 e seguintes da Lei n. 6.766/1979; e art. 463, §único, do CC/2002) e direito de preferência em determinados casos.

* Importante: Propriedade fiduciária não é um direito real em coisa alheia, pois nela se tem uma propriedade resolúvel. Contudo, pelo fato de que a propriedade fiduciária é utilizada como instrumento de garantia na alienação fiduciária em garantia, o professor fará algumas considerações sobre esse instituto.

Aula 02 (11/08/2016):

2.2 Direitos reais em coisa alheia de uso, gozo e fruição

2.2.1 Enfiteuse

Muito embora não esteja relacionada entre os direitos reais (art. 1225 do Código Civil) e exista norma vedando expressamente a sua constituição (art. 2038 do Código Civil), permanecem no nosso ordenamento jurídico as enfiteuses criadas antes da vigência do CC/2002. Os direitos reais estão submetidos a numerus clausus, isto é, só são admitidos aqueles previstos no art. 1.225 do CC/2002. Embora não possam ser constituídas novas enfiteuses, a partir da vigência do CC/2002, permanecem as anteriores a sua vigência, sendo reguladas pelo CC/1916. Ver §2º do art. 2.038, que diz que podem ser constituídas certas enfiteuses segundo lei especial. Assim, somente aparentemente a enfiteuse foi expurgada do nosso ordenamento.

Na CF de 1988, no art. 49 do ADCT, foi feita remessa à legislação infraconstitucional o regime da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultado aos foreiros, em caso de extinção, a remição (=forma de extinguir as enfiteuses) dos aforamentos, mediante aquisição do domínio direto. No mesmo dispositivo (§3º), foi mantida a aplicação da enfiteuse “aos terrenos de marinha e seus acrescidos”, os quais consistem em bens da União, conforme preconiza o art. 20, VII, da CRFB. Assim, já a CRFB manifesta a preocupação com o instituto da enfiteuse. Essa limitação do §3º do art. 49 da ADCT não foi tão ampla como aparenta, pois “a enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos (...)”. Essa distinção da enfiteuse em geral e da enfiteuse em particular já foi realizada pelo texto constitucional. O CC/2002, quando também realizou tal distinção, nada mais observou os critérios indicados pela Constituição. Mesmo que o CC/2002 quisesse não poderia ter disciplinado diferente, haja vista o comando constitucional.

O que não está definido na CRFB é o que seriam os terrenos de marinha. Contudo, o Decreto-Lei n.º 3.438/41 tratou dos “terrenos de marinha”, fixando o conceito depois modificado no Decreto-Lei n.º 9.760/46. Conforme o art. 2º do DL 9.760/46, “são terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés”. Tal conceito não foi alterado. Assim, vê-se que não se trata apenas de terrenos marítimos, pois podem ser também terrenos situados ao longo de lagoas e rios, desde que os mesmos sofram a influência das marés. Para os efeitos deste artigo, a influência das marés foi caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano. O Decreto-lei nº 3.438/41, no seu art. 4º, com redação dada pela Lei nº 13.240/2015, afirma que essas áreas estão submetidas “ao regime enfitêutico”. Conclusão: Sendo terrenos de marinha, são bens da União. Sendo bens da União, não podem ser sujeitos ao domínio de particulares, nem mesmo por modo de aquisição originário (usucapião), pois os bens públicos não estão sujeitos à usucapião. A enfiteuse é a maneira pela qual se dará uma utilização econômica a esses terrenos sem retirá-los da propriedade da União e da condição de bem público. Apesar dos esforços para expurgar a enfiteuse do nosso ordenamento,