O Conceitos e espécies

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3. Exigir do locatário, na locação de prédio urbano, uma das seguintes garantias: caução dinheiro garantia fidejussória (fiança), seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;

4. Mover ação de despejo;

5. Reaver a coisa locada ou prédio alugado após o vencimento da locação, antes de o prazo estipulado se vencer, o locador só poderá reaver o bem locado ressarcindo o locatário das perdas e danos, o qual terá direito de retenção enquanto não perceber tal indenização;

6. Autorizar por escrito, a cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do prédio;

7. Pedir a revisão judicial do aluguel ou a atualização dos alugueis das locações residenciais ou não residenciais após três anos de vigência do contrato;

8. Ser comunicado de sub-rogação na locação não so em caso de extinção , mas também pro exemplo por separação extrajudicial ou judicial.

E a obrigação de:

1. Entregar ao locatário a coisa alugada com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina;

2. Manter o bem nesse estado pelo tempo do contrato, salvo clausula expressa em contrato;

3. Responder pelos defeitos ou vícios ocultos do bem locado, anteriores a locação;

4. Garantir o uso pacifico da coisa locada durante o tempo do contrato;

5. Pagar também as despesas extraordinárias de condomínio e os impostos que incidam sobre o imóvel;

6. Fornecer recibo de aluguel ou de encargos;

7. Indenizar as benfeitorias úteis ou necessárias, feitas pelo locatário de boa fé, que terá direito de reter o imóvel locado até receber tal indenização;

8. Dar preferencia ao locatário ou sublocatário para adquirir o prédio locado, em igualdade de condições com terceiro notificando-o sobre sua resolução de vender ou de ceder direitos;

9. Não exigir quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos.

Direitos e deveres do locatário

O locatário tem o direito de:

1. Exigir do locador não só a entrega da coisa, o recibo do aluguel ou de encargos, a manutenção do statu quo da coisa locada durante o tempo do contrato, mas também a garantia do uso pacifico do bem locado e a responsabilidade pelos vícios ocultos,

2. Pedir ao locador, quando este lhe entregar o prédio, relação escrita do seu estado; se o locador não a fornecer, não poderá reclamar perdas e danos devidos a estragos por ocasião da restituição do imóvel,

3. Reter a coisa alugada enquanto não dor ressarcido das perdas e danos pelo locador que pediu o bem antes do vencimento do prazo,

4. Ter preferencia para a aquisição no caso de alienação do imóvel locado,

5. Purgar a mora para evitar a rescisão da locação,

6. Ser despejado mediante denuncia vazia ou cheia,

7. Sublocar, ceder ou emprestar o bem locado, havendo consentimento prévio e expresso do locador,

8. Alegar impenhorabilidade dos bens móveis quitados que guarneçam o imóvel locado e que sejam de sua propriedade.

Terá o dever de:

1. Servir-se da coisa locada exclusivamente para o uso convencionado ou presumido;

2. Tratar do bem alugado como se fosse seu, sob pena de rescisão contratual e de indenização de perdas e danos;

3. Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados;

4. Levar ao conhecimento do locador os danos, que a este incumbe reparar e as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

5. Restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso regular;

6. Pagar os encargos de limpeza, força e luz, agua, saneamento, e despesas ordinárias de condomínio;

7. Fazer reparações locativas, por exemplo, a colocação de fechaduras;

8. Consentir nos reparos urgentes de que o prédio necessitar, porque o locatário tem a posse do bem, e o locador que é o responsável por esses reparos urgentes, não poderá nele entrar sem sua autorização;

9. Dar caução em dinheiro ou em bens móveis ou imóveis, garantir a fidejussória, seguro de fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, se o locador exigir;

10. Pedir prévio consentimento expresso do locador para poder sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado;

11. Responder, por exemplo, pelo incêndio ou deterioração do prédio, se não provar caso fortuito ou força maior, vicio de construção, ou propagação de fogo originado em outro prédio.

Cessão de locação

A cessão da locação consiste na transferência a outrem da posição contratual do locatário, ou seja, na transmissão para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. Há uma transferência ex negotio de uma das partes contratuais (cedente), com o assentimento da outra (cedido), para um terceiro (cessionário). Assim, o cedente é o locatário; o cedido, o locador; e o cessionário, o terceiro.

A cessão de locação rege-se pelas normas do Codigo Civil que dizem respeito à cessão de credito.

O cedente deverá estar previamente munido do consentimento do locador, responsabilizando-se perante o cessionário pela existência do contrato de locação ao tempo em que lhe cedeu (art. 295, CC), não respondendo, porem, pela solvência do devedor, a não ser que se tenha convencionado o contrario (art. 296, CC).

O cessionário obriga-se a receber o bem locado no estado em que se encontrar, não podendo reclamar o mau estado da coisa locada, pois ele continua a situação que lhe foi transmitida pelo cedente. A cessão do contrato de locação