Patologias e tipos de manutenção

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2.1 Definições importantes:

Com base na NBR 5462 de 1994, podemos entender a diferença entre manter e operar:

a) manutenção: “Combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo a supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em estado no qual possa desempenhar uma função requerida.” (ABNT NBR 5462/94);

b) operação: “Combinação de todas as ações técnicas e administrativas destinadas a permitir que um item cumpra uma função requerida, reconhecendo-se a necessidade de adaptação na ocorrência de mudanças nas condições externas.

Entende-se como condições externas, por exemplo: a demanda de serviço e as

condições ambientais.” (ABNT 5462/94).

Manutenção Predial

Os edifícios e os diversos complexos imobiliários são construídos para os mais diversos tipos de uso como moradia, escritórios, indústrias, centros de compras, lazer, etc.

Para cada tipo de finalidade, a edificação terá particularidades específicas, mas também terá características comuns e necessárias para qualquer tipo de prédio.

Ao contrário das máquinas utilizadas na fabricação de produtos diversos, os edifícios têm seu ciclo de vida muito longo e, após serem idealizados, para serem corretamente projetados, dependem da criatividade e experiência de projetistas em atender as legislações e normas técnicas da época, sem comprometer a expectativa do investidor.

Manutenção integrada

A Manutenção Integrada, como o próprio nome diz, tem por objetivo integrar as atividades de manutenção às de produção, resultando num time coeso com um trabalho voltado para resultados e redução de perdas, quer seja material, tempo, qualidade, etc.

Tipos de Manutenção

Mas, afinal, por que a manutenção predial é importante? Ela é fundamental porque conserva e recupera a capacidade funcional da edificação e de suas partes para que estas continuem atendendo seus usuários com segurança. Ela cuida e recupera as instalações com atividades preditivas e corretivas levando em conta fatores como desempenho e vida útil de equipamentos e estruturas.

A gestão do imóvel pode ser preditiva, preventiva ou corretiva. A preditiva consiste no acompanhamento periódico dos equipamentos baseado na análise de dados coletados por monitoração ou inspeções. A preventiva serve para prevenir ocorrências, ou seja, cuida de reparos, lubrificação, ajustes e recondicionamentos. E a manutenção corretiva é decorrente de defeitos ou falhas que acabam gerando alto custo para o responsável.

Uma boa manutenção predial é aquela em que é possível parar de “apagar incêndios” para começar a agir de forma planejada. Na prática, significa deixar de ficar resolvendo imprevistos para analisar o que causa os problemas e corrigir essas falhas. Modificando situações permanentes de mau desempenho é possível deixar de conviver com problemas crônicos, criando um processo de melhoria contínua de padrões e sistemas.

Existem vários tipos de manutenção, e a decisão pela adoção, ou mesmo a combinação dos tipos de manutenção, requer uma análise mais profunda dos objetivos desejados e depende também da relação custo-benefício para cada aplicação. Conheça os tipos de manutenção mais utilizados:

Manutenção Preventiva:

Você já deve ter ouvido a seguinte frase: “É melhor prevenir do que remediar”. A palavra prevenção é abrangente e utilizada em várias áreas. Na área médica muito se fala na prevenção de determinadas doenças que se diagnosticadas antecipadamente aumentam as chances de cura e, conseqüentemente, a vida do paciente. Na manutenção predial acontece o mesmo. A manutenção preventiva é baseada na estatística CTMF (Curva de Tempo Médio para Falha), que programa reparos ou recondicionamentos de máquinas, equipamentos e sistemas, que estima a possibilidade de falha tanto no momento seguinte ao início do funcionamento, que podem ocorrer devido à falhas na instalação, ou ainda após um longo período de utilização dos equipamentos.

Os programas de manutenção preventiva podem ser simples (resumidos a lubrificações e ajustes menores) ou mais abrangentes, com a programação de reparos, lubrificação, ajustes e recondicionamentos de máquinas para todos os equipamentos críticos de uma unidade predial ou industrial.

Manutenção Preditiva:

A manutenção preditiva é uma filosofia ou atitude que usa a condição operacional real de equipamentos e sistemas para otimizar a operação total. Trata-se de um meio de se melhorar a produtividade, a qualidade do produto, o lucro e a efetividade global, principalmente, em plantas industriais de manufatura e de produção.

O monitoramento regular da condição mecânica real, o rendimento operacional e outros indicadores da condição operativa das máquinas e sistemas de processo fornecem os dados necessários para assegurar o intervalo máximo entre os reparos e minimizar o número e os custos de paradas não-programadas ocasionadas por falhas.

Um programa abrangente de manutenção preditiva utiliza uma combinação de técnicas não-destrutivas (monitoramento de vibração, monitoramento de parâmetro de processo, termografia, tribologia e inspeção visual) que permite identificar problemas em máquinas e sistemas antes que se tornem sérios, já que a maioria dos problemas podem ser minimizados se forem detectados e reparados com antecedência.

As técnicas específicas dependerão do tipo de equipamento da planta industrial ou unidade predial, seu impacto sobre a produção e outros parâmetros chaves da operação do local, além dos objetivos que se deseja que o programa de manutenção preditiva atinja.

Manutenção Corretiva:

Este tipo de manutenção é simples e direto: somente quando algum equipamento ou sistema quebra ou falha é que ele é consertado. O gerenciamento da manutenção corretiva não investe em manutenção preventiva ou preditiva até o momento que um equipamento ou sistema falhe.

A manutenção corretiva é uma técnica reativa e na maioria das vezes é o método mais caro de gerência de manutenção, pois em muitos casos envolvem custos com estoques de peças sobressalentes, altos custos de trabalho extra