O Potencial Construtivo

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Atualmente os preços dos terrenos está estável na capital. Entre abril de 2015 e o mesmo mês de 2016, o valor médio do metro quadrado ofertado foi reajustado em 1,6%, chegando aos R$ 1,08 mil.

“Os terrenos estão bem valorizados, eles vieram de um crescimento bastante grande nos anos anteriores em função da demanda de incorporação que houve, o que faz com que estejam estabilizados em um patamar bom, superior ao do passado”, avalia Maurício Ribas Moritz, presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR.

Ele acrescenta, ainda, que não é possível generalizar os preços, uma vez que terrenos localizados na mesma rua podem ter valores diferentes de acordo com o seu posicionamento e potencial de construção. “O terreno vale entre 15% e 20% do que se pode construir em cima dele”, explica

3. ORIGEM

A outorga onerosa do direito de construir tem sua origem a partir de discussões realizadas em Roma em 1971, quando especialistas da Comissão Econômica para a Europa, ligada à Organização das Nações Unidas (ONU) concluíram pela necessidade de dissociar o direito de edificar do direito de propriedade.

Na França em 1975 foi instituído o Teto Legal de Densidade, onde ficou estabelecido um limite legal para o direito de construir, sendo que além do limite, o direito de edificar subordina-se ao interesse da coletividade e o proprietário que quiser edificar acima dos limites estabelecidos terá que adquiri-lo mediante pagamento ao poder público.

Na Itália, em janeiro de 1977 foi instituído o direito de edificar mediante concessão onerosa, onde os recursos econômicos recebidos desta concessão seriam utilizados para restauração do patrimônio cultural imobiliário e outros programas públicos.

Já nos Estados Unidos o solo criado surgiu com o Plano de Chicago, denominado “Space Adrift” (Espaço Flutuante) e tal instituto vem sendo aplicado como mecanismo de transferir o solo criado para outros imóveis, para o fim de preservar o patrimônio histórico.

No Brasil a outorga onerosa do direito de construir se iniciou na década de 1970, sendo que em janeiro de 1975, técnicos do Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal – CEPAM – órgão vinculado à Secretaria do Interior do Estado de São Paulo, sugeriram publicamente sua utilização e posteriormente em dezembro de 1976 foi discutida e aprovada na “Carta de Embu”. A Carta de Embu estabelecia que o criador do solo criado deveria oferecer à coletividade as compensações para o reequilíbrio urbano necessário face a criação do solo adicional.

Em Curitiba, a figura da outorga onerosa aparece como Solo Criado – Lei Ordinária nº 7.420 de 16 de março de 1990 – cujo objetivo foi o de gerar recursos para financiar a habitação de interesse social. O valor pago é destinado para o Fundo Municipal de Habitação e empregado na compra de lotes ou na regularização fundiária.

4. LEIS

De acordo com a LEI N° 9.805 de 03 de janeiro de 2000, que “Cria o Setor Especial do Anel de Conservação Sanitário Ambiental e dá outras providências”, em seus artigos 4°, 5°, 6° e 7° tratam especificamente do potencial construtivo de Curitiba:

Art. 4º. Para a conservação do patrimônio natural e ambiental no Município, e disciplinar e garantir melhor ocupação dos imóveis integrantes do Setor Especial do Anel de Conservação Sanitário-Ambiental, serão estabelecidas condições especiais de uso e ocupação do solo, ou autorizada pelos órgãos competentes:

I - a transferência parcial do potencial construtivo à terceiros, quando as faixas do Setor Especial do Anel de Conservação Sanitário-Ambiental inviabilizarem a ocupação do imóvel;

II - a transferência total do potencial construtivo aos que doarem ao Município os imóveis necessários à implantação de equipamentos de uso público.

§ 1º. Para os efeitos do disposto neste artigo, o potencial construtivo, será calculado com base no coeficiente de aproveitamento da zona ou setor de uso onde se localiza o imóvel. § 2º. A transferência do potencial construtivo à terceiros será feita mediante instrumento público, com interveniência do Município, condicionada a sua eficácia, à averbação deste potencial à margem da matrícula do imóvel objeto de limitações e do imóvel beneficiário. § 3º. A Prefeitura Municipal fornecerá certidão na qual constará o montante do potencial construtivo a ser transferido, por inteiro ou por fração, para os fins do disposto no parágrafo anterior.

Art. 5º. As condições especiais de uso e ocupação do solo assim como os critérios de transferência de potencial para o lote beneficiário, serão objeto de regulamentação específica.

Art. 6º. Caberá aos proprietários dos imóveis integrantes do Setor Especial do Anel de Conservação Sanitário Ambiental a manutenção e recuperação da área, e no caso de ocorrência de danos ambientais, serão enquadrados nas disposições da Lei Municipal nº 7833/91.

Art. 7º. Passam a ser indivisíveis seja qual for sua área total os terrenos integrantes do Setor Especial do Anel de Conservação Sanitário Ambiental, em que se tenha autorizado ocupação com condições especiais de aproveitamento, ficando vedados outros incentivos em relação ao mesmo terreno.

A Constituição Federal, no artigo 21, XX, estabelece competência privativa da União para instituir diretrizes gerais de desenvolvimento urbano no país, o que abrange as políticas habitacionais, ambientais e de infra-estrutura.

O Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10.07.2001 é a lei federal de desenvolvimento urbano que veio a regulamentar os instrumentos de política urbana a serem aplicados pela União, Estados e Municípios. Definiu e regulamentou o instituto da outorga onerosa do direito de construir que já vinha sendo praticado em várias cidades brasileiras.

Também definiu que o Município é o principal ente federado na execução da política urbana, de modo a ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade de acordo com os critérios estabelecidos no Plano Diretor, sendo este o instrumento básico da política urbana, nos termos do § 1º do artigo 182 da Carta Magna.

A identificação das normas do Estatuto da Cidade como normas gerais tem por escopo a adequação destas normas aos princípios da Constituição Federal, enquanto que a aplicação pelos Municípios, de instrumentos como o Plano Diretor, previsto no Estatuto da Cidade, objetiva a efetivação destes