Incorporação Imobiliária

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e registro junto ao Cartório de Imóveis. A atividade de incorporação imobiliária permite a venda antecipada das unidades a construir, dessa forma o incorporador capitalizará recursos necessários para o término da obra e em contrapartida a finalidade lucrativa já que a atividade de incorporação tem natureza empresarial.

Como requisito para colocar a venda essas unidades a construir a lei exige que registre junto ao cartório de imóveis um dossiê com todas as informações pertinentes aos empreendimentos, afim de que identifique-os em sua totalidade e unidades autônomas assim como também informações do incorporador, certidões regulares.

Conforme descreve Melhim Namem Chalhub:

Somente podem operar como incorporador o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário, admitindo a lei, ainda, que o construtor ou o corretor de imóves exerça essa atividade. (Da Incorporação Imobiliária)” (CHALHUB, 2012, p. 17)

No artigo 29 da Lei 4.591/64 permite que o incorporador seja pessoa física ou jurídica desde que possua direitos de alienar frações ideais do terreno e sobre ele construir, ou seja, construtor ou corretor de imóveis, devendo efetuar a entrega, a cada adquirente, da respectiva unidade dentro do prazo previamente combinado.(BRASIL, 1964).

Registro de Incorporação como Requisito de Venda das Unidades: Feito o registro da incorporação, fica autorizado a colocar a venda as unidades, uma das irregularidades na comercialização de imóveis e a venda de apartamentos na planta e lotes sem o prévio registro de incorporação. Comete crime aqueles que vendem, anunciam e promovem a venda sem o devido registro, sejam eles construtores, empreendedores, corretores e até mesmo terceiros. É contra os direitos do consumidor alienar de forma irregular as unidades não incorporadas, conforme prevista na Lei 4.591/64. (BRASIL, 1964).

2. Direitos e Obrigações

Como na incorporação Imobiliária, há uma atividade comercial, visando lucros, os direitos e obrigações legais do incorporador se aliam aos pronunciados no Código de defesa do Consumidor, na Lei 4.591/64 e na Lei 10.931/04 do patrimônio de afetação.(BRASIL,1964) e (BRASIL, 2004).

Conseqüentemente com a legislação tradicional o incorporador responde tanto civilmente com seus bens, quanto criminalmente para atender obrigações em razões de certos riscos que decorrem do empreendimento de incorporação em especial no que diz com o compromisso da conclusão da obra. Destacam-se as seguintes:

- Encaminhar o registro da incorporação, com a apresentação de todos os documentos elencados no artigo 32 da Lei 4.591/64. A venda só se torna possível após a averbação do registro de incorporação junto a matricula do imóvel. (BRASIL, 1964).

- Transmitir a posse e o domínio da unidade autônoma ao adquirente, pronta e acabada, da forma constante em contrato.

- Administrar com eficiência a construção.

- Estabelece-se a proibição de alterar o projeto de construção, como revela o inciso IV do artigo 43 da Lei 4.591/64. (BRASIL, 1964).

- Não alterar o preço das unidades.

Em verdade, existem várias obrigações dirigidas a exercer o controle e o término da obra. (BRASIL, 1964).

Direitos do Incorporador: Juntamente com as vantagens decorrentes com a lucratividade da atividade em questão, despontam vários direitos a favor do incorporador, destacando o diploma legal da lei 4.591/64 em seu titulo II e capitulo II, entre vários destacamos nesse artigo o recebimento do valor das prestações pela venda das unidades e a promoção de cobrança judicial em havendo descumprimento da obrigação de pagar. (BRASIL, 1964)

Deveres dos Adquirentes: A Lei 4.591/64 trouxe garantias aos adquirentes, mas esses direitos ganharam mais força na Lei n. 10.931/2004 que trouxe o modo de afastar as práticas de desvios de valores e abandono da obra, instituindo o Patrimônio de Afetação, que falaremos em outro momento. (BRASIL, 1964) e (BRASIL, 2004)

A obrigação fundamental dos adquirentes e pagar pelo preço ajustado acordado no contrato de compra e venda.

Constitui, ainda, obrigação dos adquirentes não interferir na obra, não só para prejudicar o andamento dos serviços, mas, sobretudo, para proteger sua integridade física. (CHALHUB, 2005).

Considera-se de primordial importância o acompanhamento da obra pelo adquirente, com a proposta de zelar pelo andamento da obra, atender todos os chamados exercendo sua fiscalização e controlando com diligencia os materiais empregados no empreendimento.

Direitos dos Adquirentes: O principal direito dos adquirentes é o recebimento de sua unidade no tempo acordado. Também é direito dos adquirentes receber informações a respeito do andamento da obra, conforme explica o artigo 43 da Lei 4.591/64:

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I- Informar obrigatoriamente ao adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.(BRASIL, 1964).

Caso o incorporador não inicie a obra no prazo de trinta dias trinta dias da notificação, este será responsabilizado com amparo na lei 4591/64. (BRASIL, 1964).

3. Patrimônio de Afetação

O patrimônio de afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador, assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário fica distinto um do outro, com essa segregação evitam-se misturas de valores e seu desvio para finalidades diversas, logo os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação não havendo desvio de valores.

O patrimônio colocado sob afetação fica incomunicável, para garantir a tutela especial, por meio de instrumentos jurídicos existentes.

Para instituição do regime de afetação exige requisitos legais, os quais a lei determina casos permissíveis e o prazo de duração e a relação tem validade perante a devida averbação no registro de imóveis, dando a publicidade ao gravame.

O Patrimônio de Afetação é um regime facultativo, é tratado como estabelecimento autônomo, com inscrição própria no CNPJ( Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) e conta bancária