USUCAPIÃO

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o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor ou de sua família. Além disso, o possuidor não precisa ter justo título nem boa-fé para reclamá-la.

Como para fazer jus esta espécie de usucapião a pessoa precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, não é possível que ocorra esta prescrição aquisitiva por Pessoa Jurídica.

Embora haja a limitação de duzentos e cinquenta metros quadrados, segundo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, é possível incidir a usucapião especial sobre um lote de terreno existente em área que seria objeto de um loteamento, pois, neste caso, o imóvel acha-se individualizado, porquanto o condômino pode usucapir, desde que se encaixe em todos os demais requisitos da usucapião. Desta forma, não há impossibilidade de usucapir área destacada em imóvel urbano, desde que, por suas características de localização e metragem, possa ser desmembrada.

No caso de apartamento, assentou o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que a área a ser contada deve ser a total, não a útil.

4.3.3 Familiar

Trata-se de uma nova modalidade de usucapião especial urbana, criada pela Lei 12.424/2011, que inseriu o art. 1.240-A e seu § 1º no Código Civil, in verbis:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Neste novo instituto, nos mesmos moldes moldes da usucapião urbana, é necessário que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e exerça posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel urbano de até 250 metros quadrados, para fins de sua moradia ou de sua família, não sendo permitida a concessão da medida mais uma vez em favor da mesma pessoa.

Apesar destas similitudes, diferenciam-se no seguinte: (I) na usucapião familiar exige-se, além dos requisitos da usucapião urbana, que o usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou condomínio com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro; (II) exige-se, também, que estes tenham abandonado o lar de forma voluntária e injustificada; e (III) o tempo para esta espécie de usucapião é bem menor, apenas dois anos.

Importante destacar que o marco inicial para a contagem do prazo da usucapião familiar será a data da separação de fato, não sendo necessário a decretação do divórcio ou da dissolução da união estável.

4.3.4 Coletivo

Disposto no Estatuto da cidade, é utilizado para áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos individualmente.

Esta inovação legislativa visa à regularização de áreas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condições de legalização do domínio.

Importante destacar que, ao contrário das demais espécies de usucapião, esta atinge áreas com mais de duzentos e cinquenta metros onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

Assim, não há um limite de área, devendo, contudo, superar duzentos e cinquenta metros quadrados. Além disso, a área deve ser privada, visto que é proibido usucapir terras públicas.

Tendo em vista os parâmetros constitucionais, não se admite que cada um dos ocupantes receba parte ideal superior a duzentos e cinquenta metros quadrados.

Apesar do legislador não explicitar o conceito da expressão “população de baixa renda, entende-se abranger a camada da população sem condições de adquirir, por negócio oneroso, simples imóvel de moradia. Em virtude deste conceito variar conforme a região, caberá ao Juiz decidir se os requerentes se encaixam neste conceito usado pelo legislador.

Caso alguns poucos moradores, que tenham posses no meio da gleba, recusem-se a litigar no polo ativo, deveram ser citados para integrar a lide, por se tratar de litisconsórcio necessário. Caso o juiz verifique que a recusa destes é justificada, o processo será extinto. Porém, se entender que é injustificada, prosseguirá o feito, em situação semelhante à de suprimento de outorga de cônjuge.

A associação de moradores da comunidade, desde que regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados, pode ser parte legítima para a propositura da ação de usucapião especial urbana.

A respeito das vielas de acesso e praças, é possível considerá-las como área de domínio particular comum a todos os possuidores, numa espécie de “servidão” do campo possessório.

Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito a ser observado é o sumário. Na sentença o juiz arbitrará igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo quando houver acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

Na pendência da ação, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

4.4 Usucapião Extrajudicial

O novo código de processo civil regulamenta, em seu artigo 1.071, um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis. Este instituto já existia desde a Lei do programa minha casa, minha vida (Lei 11.979/09), porém, no novo código processual, há uma generalização do procedimento a qualquer suporte fático de usucapião em que haja consenso, ampliando, assim, o âmbito de aplicação do instituto.

Desta forma, o Usucapião passa a poder ser requerido perante o oficial de registro de imóveis, atribuindo aos notários e registradores a solução de questões em que há consenso e disponibilidade de direitos envolvidos, colaborando com o objetivo de agilizar a atividade jurisdicional.

Para isso, o interessado deverá provar a existência de todos os requisitos legais da usucapião e não deverá haver litígio. O procedimento se iniciará com o requerimento do usucapiente na instância que rege o direito registral imobiliário. A parte deverá está assistida por advogado, à petição será acostada a prova