Usucapião

...

Nos dias atuais a garantia fundamental ao direito de propriedade constante no art. 5º, inciso XXII da CF, não é mais absoluta, visto que o direito de propriedade está diretamente relacionado à função social, e só se justifica quando essa função for respeitada, conforme às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme reza o art. 182, , § 2º da CF.

A exceção dos bens públicos, todos os outros são passíveis de usucapião.

A usucapião contém requisitos pessoais, reais e formais. Com a implementação do Novo Código de Processo Civil. Além da via judicial, que era o meio pelo qual se conquistava a usucapião, agora também poderá ser adquirido perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde o bem estiver localizado através de um advogado constituído. Uma preocupação do legislador foi criar requisitos rígidos para a aquisição por usucapião.

1- REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DE DOMÍNIO ATRAVÉS DA USUCAPIÃO:

1.1- Posse

Requisito fundamental para que se configure a usucapião que a posse seja contínua, mansa e pacifica, com “animus domini”, ou seja, aquele que pretende adquirir o domínio precisa mostrar que possui a coisa como se fosse sua.

1.2- Lapso temporal

Também essencial para que se configure a usucapião o lapso Temporal necessário à consolidação da prescrição aquisitiva, variando de acordo com cada modalidade de usucapião .

1.3- Objeto hábil

São passíveis de usucapião apenas as coisas que possam ser apropriadas, inseridas no comércio. Assim, são insuscetíveis de usucapião direitos pessoais, bens gravados com cláusula de inalienabilidade, bens indivisíveis, bens de incapazes e bens de uso comum e especial, dentre outros.

1.4- Boa-fé

O usucapiente deve ter a convicção que não esta ofendendo um direito alheio devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.

2 – ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

A nossa legislação reconhece três espécies de usucapião: o extraordinário, o ordinário e o especial urbano ou rural.

2.1 - Usucapião Extraordinário:

Essa modalidade é a mais tradicional para aquisição da propriedade por meio da usucapião, é conferida em 15 anos aos usucapientes que comprovar posse mansa e pacífica não sendo exigidos justo título e boa-fé, eu passaram a ser presumidos conforme aduz o art. 1.238 do CC.

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

O artigo ainda traz em seu parágrafo único que esse prazo será reduzido em dez anos se o usucapiente residir no imóvel, ou tiver realizado no mesmo, obras de caráter produtivo, irradiando desta forma a função social da propriedade.

A principal característica dessa espécie aqui tratada é o usucapiente ter a posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 15 anos, dispensando assim a exigência do justo título ou boa-fé, observado essa condições usucapiente Preenchidas essas condições de tempo, continuidade e incontestabilidade, o possuidor pode requerer ao juiz que declare, por sentença, sua posse ad usucapionem, servindo a sentença como título para transcrição no registro de imóveis.

Segundo MONTEIRO (2003, p. 124), repousa em duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual. Se essas duas atitudes perduram contínua e pacificamente por quinze anos, ou dez anos, ininterruptos, consuma-se a usucapião. Qualquer oposição subsequente mostrar-se-á inoperante, porque esbarrará ante o fato consumado.

2.2 Usucapião Ordinário

Embora o usucapiente portador do justo título tenha o seu direito constituído por documento suficiente para o ato translativo ou constitutivo da propriedade, emitido por quem tem o domínio do bem, e que possibilita o registro no ofício imobiliário, com a ação de usucapião todas as dúvidas quando ao seu direito serão solucionadas, valendo a sentença como título a ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Uma inovação do Código Civil de 2002 esta no parágrafo único do artigo 1.242, que reduziu o prazo para usucapião ordinária para cinco anos nos casos em que o imóvel foi adquirido mediante pagamento, compra e venda ou dação em pagamento, mas que não teve sua aquisição concretizada devido a um cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis, e somente gerará a prescrição aquisitiva neste caso se o usucapiente residir ou ter realizados obras de caráter produtivo, visando o legislador mas uma vez a função social da propriedade.

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

Consoante VENOSA (2010, p. 220), a usucapião, em sua modalidade ordinária, vem taxativamente prevista na redação do art. 242 do Código Civil vigente, o qual, em linhas claras, dispõe:

“A hipótese contempla mais uma facilidade em prol da aquisição da propriedade, que pode ser denominada de usucapião documental ou tabular”.

Como regra é possível dizer que a compra e venda, a troca, a dação em pagamento, a doação, o dote, o legado, a arrematação, a adjudicação, são títulos justos, em tese, à transferência do domínio. E protege-se o possuidor que atribui utilidade a coisa, valorando, assim, o princípio constitucional da função social da propriedade, em detrimento de terceiros.

2.3 - Usucapião Especial Rural

Essa modalidade também pode ser nomeada de usucapião pro labore, foi inserida no ordenamento jurídico de a constituição de 1934. Atualmente regulada inteiramente pelo Código Civil, no art. 1239 e pela Lei nº 6.969/81.

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição,